農地に分家住宅を建てるには

農地に住宅を建てることは、ズバリ可能です。

但し、住宅の建設となると、農地法とは別に、都市計画法等の制限を受ける可能性があります。

つまり、農地転用の条件を満たした場合であっても、都市計画法等に反するものであれば、結果として住宅は建てられないということになります。

その厳しい諸条件の中で、住宅の建設を可能にするものとして開発審査会基準には「分家住宅」という手続きが用意されています。

本稿では、その手続きに絞って解説をしていきます。

そもそも分家ってなに?

家族の一員がその属する家から離れて新しく一家を構えること。(略)大辞林

大辞林にはこのように書かれています。

愛知県の開発審査会基準では家族が分化発展するために、分家されていくことに肯定的です。

そのため分家する事実と、相当の理由があれば、本来新たに建物を建てることが出来ない調整区域の中であっても、開発や建築の許可を得られる可能性があります。

その許可を得るための条件を確認していきましょう。

土地の所在や持ち主に関する条件

ここまで解説してきたとおり、「分家」のための手続きになるので、誰が土地を所有しているか、どこにあるのか、というのは重要な問題です。

その他にも細かい条件があり、以下のいづれかに該当する必要があります。

平たく言えば、パターン1は家族の土地を利用するための手続きで、パターン2は一緒に住んでいる家族が誰も土地を持ってないときのために準備された手続きと言えます。

 

パターン1

愛知県開発審査会基準第1号第1項

  • 原則として、申請者の直系血族のうち、尊属市街化調整区域決定前から継続して所有している土地に分家住宅を建築または用途変更する目的であること
  • 申請をしたい土地が、既存の集落内かその周辺の地域にあり、かつ、その他に申請できる土地を持っている場合は、申請したい土地がそれらと比べた場合に適当だと認められる土地であること
  • 申請者、申請者の配偶者、申請者の直系血族のうち、尊属及び申請したい土地の所有者は、市街化区域内において分家住宅を建築できる土地または用途変更できる建物を所有していないこと

ワンポイント

申請者の直系血族のうち、尊属とは申請者のお父様とお母様、さらにその父母、つまり申請者の祖父母などを指します。

パターン2

愛知県開発審査会基準第1号第2項

  • 大規模な既存集落として知事が指定した集落(指定既存集落)のひとつに原則として、市街化調整区域決定前から継続して居住している世帯構成員または世帯構成員の子等が、分家住宅を建築または用途変更する目的であること
  • 申請をしたい土地が、世帯構成員が住んでいる指定既存集落内の土地であること
  • 申請者、申請者の配偶者、世帯構成員、世帯構成員の配偶者が、市街化区域内において分家住宅を建築できる土地または用途変更できる建物を所有していないこと

申請者に関する条件

パターン1もしくはパターン2のいづれかを満たしたうえで、申請者ご自身が以下の条件に該当することが求められています。

愛知県開発審査会基準第1号第3項

  • 申請者は、結婚やその他独立して世帯を構成するもの。または、Uターンなど当該土地において世帯を構成する合理的事情にある者であること。

この条項から読み解けるのは、結婚して世帯を持っているものだけに限定される訳ではないということです。

つまり、結婚しておらず、家庭がないから分家住宅の申請ができないというのは早計です。

規模に関する条件

これは制度利用の誠実さを担保する条件と言えます。

基本に立ち返れば、開発審査会基準には「やむを得ない」という文言が含まれています。

そのため、客観的に見て派手な住宅の建造はこの規定に馴染みません

趣旨に見合った建物の計画でなければならないことから以下のように定められています。

愛知県開発審査会基準第1号第4項

  • 申請に係る建築物は、自己の居住の用に供する1戸の専用住宅などであり、申請地および建てようとする建物はこれにふさわしい規模であること

ワンポイント
この点は、開発審査会基準付記の規定が1つの目安になります。

本基準に該当するもののうち、開発区域の面積又は敷地面積が500平方メートル以下(路地状部分を除く。)のものは、開発審査会の議を経たものとみなす。開発審査会基準付記

平たく言い換えれば、「500平方メートル未満であれば、難しい審査をパスできますよ。」という示唆です。

その他の法令に関する条件

ここまで確認してきたのは、都市計画法に定められた条件でした。

それらをクリアすることを要求されるのは当然として、この項目が要求しているのは「周辺の法令に関しても許認可が必要なものは当たりをつけておくこと」です。

愛知県開発審査会基準第1号第5項

  • 当該申請を行うために他の法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること

この投稿のタイトルにも「農地」がついています。

つまり、農地に分家住宅をとなれば、最低でも本稿の条件プラス農地法関連の諸条件もクリアしておく必要があります。

ワンポイント

あくまで、見込みが必要という程度なので、予め許認可を取得しておく必要はありません

並行して協議を進めていきましょう。

おわりに

分家住宅の手続きについて、簡単に説明させて頂きました。

厳しい条件ではありますが、農地などを利活用するチャンスです。

例年の酷暑が示唆していますが、気候も不安定で農家を営むのも今まで以上に体力が必要です。

ご家族の発展のため、分家住宅の建設をご検討されてみてはいかがでしょうか?

弊所では、これらお手続きの代行サービスを行っております。

調査業務から窓口での協議、申請そのものの代行など、お客様の必要度に応じて柔軟に対応致しますので、まずは下記メールフォームやお電話にてお問い合わせくださいませ。

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